住宅ローンシミュレーションで年収と月々の返済額が超重要だった

家を買う人の大半は、住宅ローンを組んで購入しています。

もちろん、我が家もそのなかのひとつ。

誰もが必ず疑問に思うのは、

“住宅ローンって、自分の年収だとどれくらい借りられるんだろう？”

“月々の返済額はいくらになるんだろう？”

マイホームは多くの人が思い描く夢ですが、買うのも買って生活をするのも現実なのです。

借入可能額や月々の返済額を把握し、いくらの家が買えるのか、買った後も住宅ローンを返済しながら経済的にやっていけるのかを考えなければいけません。

そこで役立つのが住宅ローンシミュレーションです。

年収や月々の返済額などから住宅ローンをシミュレーション

住宅ローンシミュレーションは、年収から借入可能額を調べたり、月々の返済可能額から借入可能額を調べたりなど、さまざまな角度から住宅ローンをシミュレーションできるシステムです。

借入額から月々の返済額を調べることもできます。

我が家も何度もお世話になりました。

これを使ってシミュレーションすることで、狙っている土地に住むにはいくら頭金を用意すればいいか、家を買ったあとの家計など、先のお金のことまで把握できたので、安心して家を建てることができました。

年収から借入れ可能額をシミュレーションしてみよう

不動産販売サイトや各金融機関のホームページには、年収から借入可能額をシミュレーションできるものや、目安表を紹介しているものなどがあります。

それを見て、自分の年収でいくら借入れができるのか見てみましょう。

我が家も、源泉徴収票とにらめっこをしながら下記の目安表を参考にしました。

家を買うときは『片働きで年収約500万円、子ども2人』だったので赤文字の部分が我が家の借入可能額の目安表でした。

感想は

「え？これだけしか借りられないの？」

でした。

住みたい土地に住みたい間取りで家を建てるには3,000万円以上必要だったので、初期費用なども含めるとかなりの頭金を用意しなければなりません。

絶望にも似た気持ちになりましたが、これはあくまで目安表。

なんとか希望はないかと思い、今度は目安表の借入可能額を基に、月々の返済額を調べてみました。

借入可能額から月々の返済額をシミュレーションしてみよう

住宅ローンシミュレーションサイトで、先ほどの借入可能額2,600万円を入力してみました。

すると、下記のような結果が出ました。

月々の返済額(赤枠の部分)は、当時住んでいたアパートの家賃よりも安い結果に。

金利を高めに設定してシミュレーションしていたし、購入後には共働きとなる予定だったので

「もっと借りても大丈夫な気がする！」

と思ったのを覚えています。

利用した住宅ローンシミュレーションサイトはこちら↓

住まいのお金かんたん試算 SUUMO住宅ローンシミュレーション/月々の支払額を調べる

月々の返済可能額から借入額をシミュレーションしてみよう

「もっと借りても大丈夫な気がする！」と思った我が家は、今度は家計簿とにらめっこをして月々の返済可能額を割り出し、それを基にいくら借入れができるかシミュレーションしてみました。

すると、こうなりました。

借入可能額(赤枠の部分)を見てみると、先ほどの目安表とはだいぶ違いますね。

もちろん、金融機関がこの額を貸してくれるかどうかはまだわかりませんでしたが、家計としては“年収から見た借入可能目安額”を大きく上回っても大丈夫という結果になりました。

※2019.4.16追記　ここから

利用した住宅ローンシミュレーションサイトはこちら↓

⇒住まいのお金かんたん試算 SUUMO住宅ローンシミュレーション 購入可能額を調べる

※2019.4.16追記　ここまで

我が家の場合こうなりました

いろいろなサイトを使用して住宅ローンシミュレーションをしてみた結果、我が家では下記のような結論が出ました。

• 約3,500万円を借り入れても生活していける
• 家本体に頭金を入れなくても住みたい家が建てられる
• 家を購入するために貯めていた頭金を初期費用にまわせる

年収から見た目安表よりも1,000万円以上多く借入れし、家計簿とにらめっこして割り出した月々の返済可能額約11万円をシミュレーション通りに返済しています。

ポイントは年収ではなく月々の返済額

我が家は月々の返済額から借入れ可能額をシミュレーションしてみて

「まだ借入れできるじゃん！」

との結論に至りましたが、その逆パターンの家庭もあるはずです。

「年収から見た借入可能目安額は2,600万円だけど、2,600万円も借入れしたら家計がパンクしちゃう！」

というような具合に・・・。

住宅ローンを組んで生活できるかどうかは、月々の返済額がポイントとなります。

例え年収が同じだとしても、生活環境や生活レベルは人それぞれなので、毎月の出費も人それぞれです。

そのため、住宅ローンシミュレーションは年収ではなく月々の返済可能額から試算するのがベストでしょう。

もし、その結果が理想の家を買うのには届かないものだとしたら、頭金を増やしたり土地を変えたりなどの方法を選択できます。

シミュレーションせずに住宅ローンを組むと、生活レベルを落とさなければならなかったり、もっといい家建てれたんじゃないの？と後悔したり、せっかく家を買っても不満が残るかもしれません。

忘れちゃいけない固定資産税と修繕積立金

我が家もついつい忘れていたのですが、家を購入すると固定資産税と修繕積立金たるものにお金が出ていきます。

賃貸住宅では必要なかったものですが、これらのお金を工面しなくてはなりません。

我が家では固定資産税に1万円、修繕積立金に1万円を、毎月貯蓄しています。

固定資産税は毎年1月に納税通知書が来るので、そのときにその貯金から支払います。

修繕積立金は、家の修繕が必要なときに支払えるように貯蓄していきます。

これらの計算も含めて、家計を考えていくといいでしょう。

※2019.4.16追記　ここから

2019年に我が家が支払った固定資産税は約15万円です。

月々1万円の積み立てでは足りていませんが、まぁ、許容範囲ですよね。

いきなり15万円用意しろってなると少々つらいですが、毎月積み立てていれば多少の増減にも対応できる範囲で収まってくれます。

※2019.4.16追記　ここまで

まとめ

住宅ローンを組んで家を買う際は、住宅ローンシミュレーションが必須です。

あらゆる角度から住宅ローンをシミュレーションすることで、購入の際の資金計画に役立ち、購入後の生活を安定させることができます。

各サイトでは、年収から借入可能額を調べられるところもありますが、重要なのは年収よりも月々の返済額です。

家計から、月々どれくらい返済にまわせるかを割り出し、そこから借入可能額を試算しましょう。

その際、固定資産税と修繕積立金のことも合わせて考えると、家を買ったあとも安心して生活できます。

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