農地売却と法律

六法全書

相続等の理由により、田舎にある広大な農地を取得する場合があります。
このような土地を売却して利益を得たいと思っても、そこに立ちはだかるのは法律の壁です。
以下でその法律、農地法について解説していきましょう。

 

 

農地を売却するのには許可が必要

農業に従事する者

農地を第三者に売却するためには、農地法第3条に規定される許可を取らなければいけません。
農地法はそもそも農地を保護して、乱開発を防ぐために設定されたものです。
そのため、このような許可が必要にとなってくるわけです。
この第三条許可の認定基準は、かなり厳しいものが多いようです。
各自治体の農業委員会による認定基準がありますが、農地の面積や取得する側の要件等があります。
取得する側の要件とは、土地を購入する側が農業に従事する者や、法人である場合が農業法人等一定のものに限られるということです。
すなわち農地を売却しようといっても誰でも買い手になれるわけではないため、その市場は非常に限定されたものとなってしまうのです。

 

農地を住宅用地等に転用するには許可が必要

マンション用地

農地を売却する際だけでなく、農地を開発して、マンション用地や戸建住宅用地、または事業用地等に転換するというのも許可が必要です。
このような土地の用途転換を転用と言いますが、転用のためには農地法第4条の許可が必要になります。
この許可の認定基準も、付近の農業を保護する観点からかなり厳しいものです。
ビルの高い建物を建てるための開発や、工場用地等のための転用はかなり制限されています。
したがって農地を転用してから他の個人や法人に売却するというのも、高いハードルがあるわけです。
しかし対象の農地が市街化区域であれば、この限りではありません。
市街化区域をわかりやすく言うと、「どんどん建物建てて街を作っていいよ」という地域です。
この市街化区域の中であれば、農地を保護する必要はありませんから、農地の転用については事前に届出をすればよいことになっています。

 

農地の売却は利益が出にくい

かかし

このように、農地についてはなかなか売却が難しいのが実情です。
そもそも農地は広大な土地が多いですから、購入するのは不動産開発業者等の法人に限られます。
またそのような法人であっても宅地開発をするのに非常なコストがかかりますから、そのコストに見合うだけの土地でなければ手を出しにくいです。
すでに市街化されている地域であったり、幹線道路沿いに位置する場合には、ある程度引き合いはあるかも知れませんね。
いずれにしてもこのような農地は坪単価でみても非常に低く、期待しているほどの利益は望めないということも肝に銘じておきましょう。