農地の売却方法の知っておきたい２種類【かんたんに高く売るには？】

“農業をしていないけど親から農地を相続した”

“農業をやめてしまった”

などの理由で、田んぼや畑などの農地を持て余している場合、「売却したい」と考えることが多いでしょう。

しかし、農地は国民の食糧自給率低下を防ぐため、売買などは農地法によって厳しい規制を受けており、簡単に売ったり買ったりができないようになっています。

売れないわけではありませんが、農地を売ったり買ったりするには農業委員会の許可が必要で、家を売却するよりも少々複雑な話になってくるのです。

また、農地は年々売却価格が低くなる傾向にあり、なかなか買主もみつからないのが実情です。

今回は、農地法で規制された農地をどうすれば売却できるのか、買い手を見つかりやすくするにはどうすればいいかなど、農地の売却方法を詳しく解説していきます。

農地の売り方

農地の売り方には、農地のまま農地として活用するために売る方法と、農地ではない別の土地に転用して売る方法の2通りがあります。

まずはどちらで売るかを決めないと、農業委員会から売買許可などが下りません。

しかし、すべての農地が農地以外のものに転用できるわけではなく、転用できる農地なのかどうかが農地を売買するうえで重要になってきます。

転用できる農地とそうでない農地(農地転用の条件)

農地を宅地などに変更することを“農地転用”と言い、農業を営む人が減少している現在では、農地を売却する際、転用をして売る方が手放しやすい傾向にあります。

しかし、転用するには農地法が定める条件を満たしていなければなりません。

農地転用の条件は大きく分けて立地基準と一般基準の2つがあり、その両方をクリアしている必要があります。

まずは、売却しようと思っている農地が転用できるかどうかを確かめ、それに基づいて手放し方を考えましょう。

①立地基準について

立地基準は、その名の通り農地がある立地についての基準で、農地の場所が市街化区域、あるいは非線引き区域であることが条件となります。

『市街化区域』とは市街地を形成している、または市街化を図るべき区域のことで、反対に無秩序な市街化を防止する区域を『市街化調整区域』といい、そのどちらでもない区域を『非線引き区域』といいます。

市街化調整区域にある農地は、市街化抑制のために宅地などに転用することが原則としてできないようになっています。

一般的には、市街化区域か非線引き区域にある農地しか転用ができないということです。

以上のことを踏まえて、以下農地の種類を見てみましょう。

第2種農地か第3種農地以外は転用が難しいということがわかると思います。

まずは、自分の農地がどの区域なのかを調べ、そのうえでどのように売却するか計画を練るのがいいでしょう。

農地の種類は、市区町村役所で調べることができます。

②一般基準について

一般基準は、農地を転用した場合にその転用目的が達成されるかどうかを判断するための基準で、以下のような規定があります。

つまり、“ちゃんと申請した転用目的が確実に達成される見込みがないと転用を許可できません”ということです。

“とりあえず農地以外のものに転用して、それからどうするか考える”というようなことはできないようになっています。

農地売却の方法①農地のまま売却する

農地転用が難しいなどの理由で農地のまま売る場合、誰が相手でも売れるというわけではなく、農家や農地所有適格法人(農業を事業の中心とする法人)が相手じゃないと売買取引ができないのです。

買い手が“農業経営ができる者”に限られてしまうということです。

具体的な規定というところでは、以下のような条件を満たす人を対象とします。

つまり、“自らが農業をするために買う人”にしか売れないということです。

買うだけ買って他の人に営農を依頼したり、投資目的で買ったりなどという人には、農業委員会から許可が下りません。

農業経営者が減少傾向にあるので農地の需要も年々減り、売却価格は高価格を望めないのが現実ですが、それだけでなく、買い手は農地法による規定を満たす決して多くない人たちのなかから探さなければならないのです。

農地のまま売却する際の流れ

農地売買の方法②農地転用して売却

農地が転用できるなら転用した方が売却価格が高くなったり、買い手が探しやすかったりと、売却の際に有利に事を進めることができるでしょう。

しかし、農地を農地以外の土地に転用するには、誰がどういう目的で転用するのかを明らかにし、農業委員会に転用許可申請をする必要があります。

家を建築するための宅地にするのか、駐車場などの農業以外のものを経営するのか等、目的を明確にし、それを実現できるだけの見込みがあると判断されれば農業委員会から許可が下ります。

そのため、普通の土地を売却するよりも複雑な手続きや書類などが必要になるでしょう。

農地を転用して売却する際の流れ

農地転用に必要な費用

仲介手数料

不動産業者などを仲介して売買する場合に必要になります。

農地のまま売却する際、個人間取引や農地中間管理機構など、関連団体の斡旋を受ける場合は費用がかかりません。

農地転用申請費用

転用申請を行政書士などに代行してもらう場合に必要です。

測量・分筆費用

農地転用許可申請の必要書類には、土地改良区の意見書が必要になる場合があり、それを発行してもらうためには土地の境界をはっきりさせなければなりません。

また、500㎡以上の農地をすべて一度に転用できない場合、土地をいくつかに分割する“分筆”をしなければなりません。

その際に必要なのが、測量や分筆で、土地家屋調査士に依頼し、行ってもらいます。

造成費用

農地転用申請するための土地改良区の意見書を発行してもらうために、転用後、土地をどのように造成し、どのように排水計画をとるのか、それは周辺に影響を及ぼさないかなど、計画図が必要になります。

そういった作業は土木業者に依頼します。

架橋申請費用

敷地内に入るために、水路の上に架橋しなければならない場合、行政や土地改良区の承諾が必要になり、費用も発生します。

雨水放流費用

農地を転用した際に、水路に雨水を放流することになる場合は、その水路を管理している行政や土地改良区の許可が必要になり、費用も発生します。

まとめ

農地は農地のまま売る方法と農地以外のものに転用して売る方法があり、どちらの場合も農業委員会の許可が必要です。

農地は農業経営者が減少しているのであまり需要がなく、売却価格もあまり期待できません。

それだけでなく、買い手が農業を経営できる人でなければならないので、手放すことすら難しいかもしれません。

農地中間管理機構の斡旋を受けたり、農地一括査定サイトなどを利用して買い手を探してみましょう。

また、転用して売却する際も、農地の取り扱い実績がある不動産業者を利用すると、転用許可申請の手続きがスムーズにいったり売却価格が高くなったりが期待できるでしょう。

自宅を売却するならこちらの記事を参考にしてください。

農地ではない土地の売却ならこちらです。