土地の売却

農地の売却方法の知っておきたい2種類【かんたんに高く売るには?】

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“農業をしていないけど親から農地を相続した”

“農業をやめてしまった”

などの理由で、田んぼや畑などの農地を持て余している場合、「売却したい」と考えることが多いでしょう。

しかし、農地は国民の食糧自給率低下を防ぐため、売買などは農地法によって厳しい規制を受けており、簡単に売ったり買ったりができないようになっています。

売れないわけではありませんが、農地を売ったり買ったりするには農業委員会の許可が必要で、家を売却するよりも少々複雑な話になってくるのです。

また、農地は年々売却価格が低くなる傾向にあり、なかなか買主もみつからないのが実情です。

今回は、農地法で規制された農地をどうすれば売却できるのか、買い手を見つかりやすくするにはどうすればいいかなど、農地の売却方法を詳しく解説していきます。

 

農地の売り方

農地の売り方

2種類の農地売却方法

  • 農地のまま売る
  • 農地を転用して売る

農地の売り方には、農地のまま農地として活用するために売る方法と、農地ではない別の土地に転用して売る方法の2通りがあります。

まずはどちらで売るかを決めないと、農業委員会から売買許可などが下りません。

しかし、すべての農地が農地以外のものに転用できるわけではなく、転用できる農地なのかどうかが農地を売買するうえで重要になってきます。

 

転用できる農地とそうでない農地(農地転用の条件)

転用できる農地とそうでない農地(農地転用の条件)

クリアすべき2つの農地転用基準

  1. 立地基準・・・市街化区域、あるいは非線引き区域である
  2. 一般基準・・・転用の目的が達成できるかどうかを判断

農地を宅地などに変更することを“農地転用”と言い、農業を営む人が減少している現在では、農地を売却する際、転用をして売る方が手放しやすい傾向にあります

しかし、転用するには農地法が定める条件を満たしていなければなりません。

農地転用の条件は大きく分けて立地基準と一般基準の2つがあり、その両方をクリアしている必要があります。

まずは、売却しようと思っている農地が転用できるかどうかを確かめ、それに基づいて手放し方を考えましょう。

 

①立地基準について

どの区域に農地があるか

  • 市街化区域・・・市街化を形成、もしくは市街化を図るべき区域
  • 市街化調整区域・・・市街化を抑制する区域
  • 非線引き区域・・・上記どちらでもない区域

※市街化調整区域は原則転用不可

立地基準は、その名の通り農地がある立地についての基準で、農地の場所が市街化区域、あるいは非線引き区域であることが条件となります。

『市街化区域』とは市街地を形成している、または市街化を図るべき区域のことで、反対に無秩序な市街化を防止する区域を『市街化調整区域』といい、そのどちらでもない区域を『非線引き区域』といいます。

市街化調整区域にある農地は、市街化抑制のために宅地などに転用することが原則としてできないようになっています。

一般的には、市街化区域か非線引き区域にある農地しか転用ができないということです。

以上のことを踏まえて、以下農地の種類を見てみましょう。

+ 農地の種類

  • 第1種農地・・・生産力が高い集団的農地区域※原則転用不可
  • 第2種農地・・・市街化が見込まれる区域※第3種農地に立地困難な場合に転用許可
  • 第3種農地・・・市街化が進行している区域※原則転用許可
  • 甲種農地・・・市街化調整区域内の高性能な営農が可能な区域※原則転用不可
  • 農地区域内農地・・・将来に渡って農業上の利用を確保すべき土地※原則転用不可

第2種農地か第3種農地以外は転用が難しいということがわかると思います。

まずは、自分の農地がどの区域なのかを調べ、そのうえでどのように売却するか計画を練るのがいいでしょう。

農地の種類は、市区町村役所で調べることができます。

 

②一般基準について

一般基準は、農地を転用した場合にその転用目的が達成されるかどうかを判断するための基準で、以下のような規定があります。

農地転用の一般基準

  • 転用目的が達成できるほどの資力や信用がある
  • 転用農地の関係者から同意を得ている
  • 転用許可後迅速に転用目的を達成する見込みがある
  • 申請した事業を行うための免許や認可を受ける見込みがある
  • 申請した事業を行うために必要な協議を行政と行っている
  • 申請した事業が土地の造成のみを目的としていない
  • 転用する土地と一体に使用する土地を利用できる見込みがある
  • 申請した農地の面積が申請した事業の目的から見て適正である
  • 周辺農地等の営農に支障をきたさない
  • 一時的な転用の場合は確実に農地に戻されることが見込まれる
  • その他都道府県等が必要と判断した要件

つまり、“ちゃんと申請した転用目的が確実に達成される見込みがないと転用を許可できません”ということです。

“とりあえず農地以外のものに転用して、それからどうするか考える”というようなことはできないようになっています。

 

農地売却の方法①農地のまま売却する

農地売却の方法①農地のまま売却する

農地として売却する際の注意事項

  • 買い手は農業経営できる人のみ
  • 農地の相場は下降傾向

農地転用が難しいなどの理由で農地のまま売る場合、誰が相手でも売れるというわけではなく、農家や農地所有適格法人(農業を事業の中心とする法人)が相手じゃないと売買取引ができないのです。

買い手が“農業経営ができる者”に限られてしまうということです。

具体的な規定というところでは、以下のような条件を満たす人を対象とします。

買い手となれる人の条件

  • 営農に必要な機械を持っているか
  • 常時農業を営んでいるか
  • 営農に従事する人数は適当かetc…

つまり、“自らが農業をするために買う人”にしか売れないということです。

買うだけ買って他の人に営農を依頼したり、投資目的で買ったりなどという人には、農業委員会から許可が下りません。

農業経営者が減少傾向にあるので農地の需要も年々減り、売却価格は高価格を望めないのが現実ですが、それだけでなく、買い手は農地法による規定を満たす決して多くない人たちのなかから探さなければならないのです。

 

農地のまま売却する際の流れ

+ ①買主を自分または農地中間管理機構などで見つける

買主の探し方

市街化調整区域内にあるなどの理由で転用が難しく、農地のまま売却する場合は、まず買主を見つけることから始めます。

前述しましたが、農地を売買取引できる相手は営農できる相手でなければいけません。

その狭き門から自分で買主を見つけるのは至難の業で、さらに不動産業者に依頼しようと思っても、取り扱ってくれないこともあります。

農地は売却価格が低迷していることから、依頼を受けても不動産業者の利益があまり見込めないからです。

買主が自分で見つけられそうにない場合は、農地中間管理機構の斡旋を受けたり、農地一括査定サイトを利用してみましょう。

農地中間管理機構とは、各都道府県に設置されている農地専門の不動産業者的役割を果たしているものです。

基本的には農地の賃貸や集約を仲介していますが、特例事業として売買も取り扱っています。

売るのが難しい場合、貸すという選択もできるので、転用できなくても農地を無駄にしなくてよくなります。

農地一括査定サイトは、不動産業者が多数登録しているサイトで、農地にも対応できる不動産業者に一括で見積り依頼ができます。

農地の売買に強い不動産業者に依頼できれば、思ったよりいい価格で売れる可能性もあるでしょう。

→農地一括査定サイトはこちら

+ ②許可を前提として売買契約

買主を見つけたら、農業委員会から売買の許可をもらえる前提で売買契約を締結します。

まだ許可申請も出してないうちから買主と契約を交わすのは、売れるかどうかわからない状態だったり、誰に売るかもわからない状態だったりする間は許可が下りないからです。

許可申請書には、買主が記載しなければならない事細かな項目もあるので、それが完成しなければ申請すらできません。

また、許可を前提とした契約を締結するので、もし何らかの理由で不許可となった場合、契約は無効となります。

+ ③農業委員会に売買許可申請

売買許可申請ポイント

  • 申請場所:市区町村役所
  • 必要書類:許可申請書、登記事項証明書、位置図、委任状など

買主と売買契約を交わしたあと、農業委員会に売買許可の申請をします。

必要書類を揃えて市区町村役所に手続きしに行きましょう。

市区町村によって必要書類が異なるので、各公式サイトでよく確認しましょう。

許可申請書などは、公式サイトからダウンロードできる場合があります。

+ ④所有権移転請求権仮登記

農業委員会から売買許可が下りるまえに、仮登記というものをすることがあります。

これは、“許可が下りたら買主に間違いなく所有権を移転する”という意味合いがあります。

仮登記をしておけば他の人に売買される心配がなくなるので、売買トラブルのひとつを回避できる安心を得られます。

しかし、これは必須ではなく、最近では仮登記しない方法も多くなっています。

+ ⑤許可証交付

無事に農業委員会から売買許可が下りると、許可証が交付されます。

これで、申請した買主に農地を売ることができます。

+ ⑥決済・所有権移転登記

許可証が交付されたら、速やかに決済をして所有権移転手続きをしましょう。

これで農地を農地として売却するのは完了です。

 

農地売買の方法②農地転用して売却

農地売買の方法②農地転用して倍角

農地転用の注意ポイント

  • 農業委員会に転用許可申請をしなければならない

農地が転用できるなら転用した方が売却価格が高くなったり、買い手が探しやすかったりと、売却の際に有利に事を進めることができるでしょう。

しかし、農地を農地以外の土地に転用するには、誰がどういう目的で転用するのかを明らかにし、農業委員会に転用許可申請をする必要があります。

家を建築するための宅地にするのか、駐車場などの農業以外のものを経営するのか等、目的を明確にし、それを実現できるだけの見込みがあると判断されれば農業委員会から許可が下ります。

そのため、普通の土地を売却するよりも複雑な手続きや書類などが必要になるでしょう。

 

農地を転用して売却する際の流れ

+ ①不動産業者に売却を依頼

農地の売買に強い不動産業者などに売却を依頼し、買主を見つけてもらいましょう。

農地を手掛けた実績がある不動産業者なら、転用の際の手続きなどにも詳しいので安心できます。

農地売買のノウハウがあれば、あの手この手を使って農業委員会から転用許可が下りやすくなるようにしてくれるでしょう。

+ ②許可を前提とした売買契約

買主を見つけたら、農業委員会から転用許可が下りることを前提として売買契約を交わします

誰に売って何に転用をするのか、買主は転用目的を果たせるかなどを明らかにしなければ、転用許可は下りません。

そのため、農業委員会に転用許可申請する前に、許可を前提とした売買契約を交わします。

何らかの理由で許可が下りなかった場合、売買契約はなかったことになります。

+ ③農業委員会に農地転用許可申請

売買契約を交わした後、市区町村役所の担当窓口に農地転用許可申請します。

必要書類は市区町村や転用目的などによって異なります。

不動産業者や司法書士などが申請する場合は、それぞれが必要と思われる書類も用意しなければなりません。

一般的な農地転用時の必要書類

  • 農地転用許可申請書
  • 土地の登記事項証明書
  • 地番図
  • 位置図及び付近の状況を表示する図面
  • 建設予定の建築物または施設の面積、位置および施設間の距離を表示した図面
  • 必要な道路、用排水施設等の施設を表示した図面
  • 残高証明書・融資証明書等
  • 所有権者・地上権者等の同意書
  • 他法令許認可等の書面
  • 土地改良区の意見書
  • 水利権者・漁業者等の同意書
  • その他参考となるべき書類

+ ④所有権移転請求権仮登記

農業委員会から転用許可が下りるまえに、仮登記というものをすることがあります。

これは、“許可が下りたら買主に間違いなく所有権を移転する”という意味合いがあります。

仮登記をしておけば他の人に売買できなくなるので、申請中に他の人と契約されるといった悪質なことなどが防げ、売買トラブルのひとつを回避でき、安心を得られます

しかし、これは必須ではなく、最近では仮登記しない方法も多くなっています。

+ ⑤許可証交付

農業委員会から転用許可が下りたら、許可証が交付されます。

+ ⑥決済・所有権移転

許可証交付後、決済や所有権移転などの手続きがされ、完了です。

 

農地転用に必要な費用

仲介手数料

不動産業者などを仲介して売買する場合に必要になります。

農地のまま売却する際、個人間取引や農地中間管理機構など、関連団体の斡旋を受ける場合は費用がかかりません。

 

農地転用申請費用

転用申請を行政書士などに代行してもらう場合に必要です。

 

測量・分筆費用

農地転用許可申請の必要書類には、土地改良区の意見書が必要になる場合があり、それを発行してもらうためには土地の境界をはっきりさせなければなりません。

また、500㎡以上の農地をすべて一度に転用できない場合、土地をいくつかに分割する“分筆”をしなければなりません。

その際に必要なのが、測量や分筆で、土地家屋調査士に依頼し、行ってもらいます。

 

造成費用

農地転用申請するための土地改良区の意見書を発行してもらうために、転用後、土地をどのように造成し、どのように排水計画をとるのか、それは周辺に影響を及ぼさないかなど、計画図が必要になります。

そういった作業は土木業者に依頼します。

 

架橋申請費用

敷地内に入るために、水路の上に架橋しなければならない場合、行政や土地改良区の承諾が必要になり、費用も発生します。

 

雨水放流費用

農地を転用した際に、水路に雨水を放流することになる場合は、その水路を管理している行政や土地改良区の許可が必要になり、費用も発生します。

 

まとめ

農地は農地のまま売る方法と農地以外のものに転用して売る方法があり、どちらの場合も農業委員会の許可が必要です。

農地は農業経営者が減少しているのであまり需要がなく、売却価格もあまり期待できません。

それだけでなく、買い手が農業を経営できる人でなければならないので、手放すことすら難しいかもしれません。

農地中間管理機構の斡旋を受けたり、農地一括査定サイトなどを利用して買い手を探してみましょう。

また、転用して売却する際も、農地の取り扱い実績がある不動産業者を利用すると、転用許可申請の手続きがスムーズにいったり売却価格が高くなったりが期待できるでしょう。

 

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