土地の売却

土地売却にかかる税金と知っておくと得する特例や控除・節税方法

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土地を売却すると、売却価格を収入として得られる代わりに、決して安くない税金も支払わなければならないかもしれません。

しかも、支払う税金は印紙税、所得税、住民税、復興特別所得税の4種類にも及びます。

一体どれくらい税金を支払わなければならないのか、その知識がなかったために損をしてしまうこともあり得るので、税金についてある程度は把握しておく必要があります。

しかし、税金は細かい規則によって種別されていたり、毎年税率が変わったりと、素人には理解しずらくなっています。

今回は、土地を売却して損をしないために押さえたい部分を解説していきます。

 

土地を売却した際の税金は大きく分けて4つ

土地を売却した際の税金は大きく分けて4つ

土地を売る際に支払う税金

  1. 印紙税
  2. 所得税
  3. 住民税
  4. 復興特別所得税

冒頭でも前述しましたが、土地を売却した際に支払わなければならない税金は上記の4つです。

土地だけでなく、一戸建てやマンションを売却する際にも、これらの税金について押さえておくと、不動産の売却を成功に導く一歩となります。

それでは、ひとつひとつ詳しく見ていきましょう。

 

印紙税について

印紙税について売買契約書や領収書など、公的書類に添付する収入印紙を購入して支払います。

不動産の売却額によって印紙税も変動します。

印紙税について詳しくはこちら↓

 

所得税・住民税について

所得税・住民税について

知っておきたい『譲渡所得』

譲渡所得・・・売却時に得た利益
※税金は譲渡所得を元に計算される

所得税と住民税を計算するためには、まず“譲渡所得”について理解しなければなりません。

譲渡所得とは、土地や建物を売却した際に得た利益のことを言います。

所得税と住民税は、この譲渡所得を基に計算されます。

 

譲渡所得の計算方法

譲渡所得の計算式

譲渡所得=

売却価格-(取得費+取得諸費用+譲渡費用)

譲渡所得について詳しくはこちら↓

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取得費がわからないとき

取得費の計算のポイント

  • 売却価格の5%として計算する
  • 実際の取得費と比べて得な方で計算できる

取得費は土地を購入した際の価格と、購入の際にかかった費用のことですが、親の土地を相続したなどの場合、いくらで土地を購入したか、その際にどのくらいの諸費用がかかったのか、わからないこともあるでしょう。

そういったときは、売却価格の5%を取得費として計算します

例えば、5,000万円で土地を売却した場合、その5%の250万円を取得費とします。

また、実際にかかった取得費がわかっていても、売却価格の5%で計算した取得費と比べて得な方を選択することができます。

 

何を譲渡費用で計上できる?

譲渡費用とは

譲渡費用・・・土地を売却するのにかかった費用
※必要経費として差し引いて譲渡所得を計算できる

土地を売るのに必要な仲介手数料などの費用を譲渡費用と言い、売却価格から差し引いて譲渡所得を計算します。

つまり、必要経費として計上できるわけです。

必要経費として計上できる項目は、以下のようなものです。

必要経費として計上できる項目

  • 仲介手数料 
  • 契約書の印紙代
  • 土地の測量費
  • 登記費用(登録免許税や司法書士に支払った報酬)
  • 不動産取得税
  • 土地の埋め立て費
  • 地ならし等の造形費
  • 土地の上の建物の解体費
  • 売却のため借家人を立ち退かせるのに支払った立退料
  • 買主との交渉で要した交通費etc…

 

所得税と住民税の計算方法

所得税・住民税の計算方法

  • 所得税=
  • 譲渡所得×所得税率

  • 住民税=
  • 譲渡所得×住民税率

※税率

短期譲渡所得(所有5年未満)→所得税率:30% 住民税率:9%

長期所得税率(所有5年以上)→所得税率:15% 住民税率:5%

所得税と住民税は、売却した土地の所有期間によって税率が異なります。

売却した年の1月1日において土地の所有期間が5年未満なら所得税率、住民税率はそれぞれ30%、9%、5年以上なら所得税率、住民税率はそれぞれ15%、5%となります。

 

土地の売却における特例・控除

土地の売却における特例・控除土地を売却する際、譲渡所得を控除できる特例などが適用される場合があります。

もし適用条件に当てはまり、譲渡所得がプラスにならない場合は税金を支払わなくてもよくなります。

節税になるので、どういったものがあるか一般的なものを知っておきましょう。

+ 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除

平成21年、または平成22年に取得した土地や建物を売却する際、譲渡所得から1,000万円控除できます。

詳しくは国税庁公式サイトへ↓

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3225.htm

+ 公共事業などのために土地建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例

国や地方公共団体が、公共事業などの公益のために土地や建物を買い取った場合、譲渡所得から最高5,000万円控除できます。

また、この特別控除が適用されるには、買取の申し出から6ヶ月以内に売却するなどの要件を満たすことが必要です。

詳しくは国税庁公式サイトへ↓

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3552.htm

+ 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除の特例

特定土地区画整理事業とは、都市開発など街づくりの活性化を目的とした事業のことです。

こういった理由のために土地を売却した場合、2,000万円の特別控除が適用されます。

詳しくは国税庁公式サイトへ↓

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3223.htm

+ 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除の特例

地方公共団体や独立法人などが住宅や宅地を新しく造って事業を行うために土地を売却した場合、1,500万円の特別控除を受けられます。

詳しくは国税庁公式サイトへ↓

https://www.nta.go.jp/about/organization/nagoya/topics/tokurei/pdf_28/14.pdf

+ 農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除の特例

農業委員会の斡旋などで農用地区域内の農地を、地域の担い手に売却した場合、譲渡所得から800万円が控除されます。

詳しくは国税庁公式サイトへ↓

http://www.maff.go.jp/j/aid/zeisei/nou/pdf/260401_01.pdf

建物の売却における特例・控除についてはこちら↓

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復興特別所得税について

復興特別所得税について

復興特別所得税とは

  • 東日本大震災からの復興目的で施策された措置法
  • 復興特別所得税=
  • 所得税×2.1%

平成25年分の所得税から適用されている、東日本大震災からの復興を目的として必要な財源を確保するための施策で、所得税×2.1%が課税されます。

 

譲渡所得・各種税金の計算例

譲渡所得・各種税金の計算例

条件

  • 売却価格→
  • 5,000万円

  • 取得価格→
  • 4,500万円

  • 取得諸費用→
  • 146万円

  • 譲渡費用(売却諸費用)→
  • 200万円

 

譲渡所得計算例

譲渡所得を計算すると

譲渡所得=売却価格-(取得価格+取得諸費用+譲渡費用)

5,000万円-(4,500万円+146万円+200万円)=154万円

※譲渡所得・・・154万円

(この金額を元に課税がされる)

※建物の場合は減価償却費を差し引く

詳しくはこちら↓

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住民税・所得税計算例

あくまで例なので特例などの適用は加味していませんが、譲渡所得が154万円だった場合、支払わなければならない税金は以下になります。

※印紙税は取得諸費用で計上できるため割愛

短期譲渡所得(所有5年未満)の場合

  • 譲渡所得154万円×所得税率30%
  • =所得税462,000円

  • 譲渡所得154万円×住民税率9%
  • =住民税138,600円

  • 所得税462,000円×2.1%
  • =復興特別所得税9,702円

税額合計=610,302円

長期譲渡所得(所有5年以上)の場合

  • 譲渡所得154万円×所得税率15%
  • =所得税231,000円

  • 譲渡所得154万円×住民税率5%
  • =住民税77,000円

  • 所得税231,000円×2.1%
  • =復興特別所得税4,851円

税額合計=312,851円

 

少しでも節税するには?

少しでも節税するには?①なるべく高く土地を売る

税金は譲渡所得を元に計算されるので、これが少なくなるように売却すれば節税となります。

そのためには、土地をなるべく高値で売却するのが一番の近道です。

複数の不動産業者に査定してもらい、高額売却してくれるところを探しましょう。

不動産業者選びはこちらが便利↓
→大手6社だからできる安心の不動産売却|不動産査定サイトのすまいValue

 

②所有年月5年以上になってから売る

所有期間が5年以上であれば長期譲渡所得とみなされ、所有期間が5年未満の短期譲渡所得よりも住民税や所得税の税率が低くなります。

もうすぐ所有期間が5年になる場合は、それを待ってから売却すると節税になる可能性があります。

 

まとめ

土地を売却した際に支払わなければならない税金は、印紙税・所得税・住民税・復興特別所得税の4種類です。

印紙税は売買契約時の収入印紙を購入することで支払い、後に取得諸費用として計上できるため、売却後に請求される税金は所得税・住民税・復興特別所得税の3つとなります。

譲渡所得を計算して利益が出なければ、税金は支払う必要がありません。

また、特別控除などが適用されれば譲渡所得から引くことができるので、支払う税金が安くなったり課税自体されなくなったりします。

節税するには、譲渡所得が少なくなるようになるべく高い価格で土地を売却したり、長期譲渡所得となるように土地の所有期間が5年以上になってから売るのが良いでしょう。

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