最大の財産といっても過言ではない家を売却すれば、その価値に見合ったお金が手に入ります。
しかし、家は大きな財産ですので、売るにもそれなりの費用が必要になってきます。
家の査定額だけを見て安心することはできないのです。
家の売却にかかる費用
下記条件で家が売れたとき、何にどれくらいお金が必要なのか、実際に計算してみました。
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- 購入価格：3,000万円
- 住宅ローン残債：1,500万円
- 売却価格：1,500万円
仮定
| 手数料項目 | 備考 | 例 |
| 不動産業者仲介手数料 | 売却価格×3％+60,000円+消費税 | 55万800円 |
| 印紙税 | 売買契約を交わす際に必要 | 10,000円 |
| 抵当権抹消登記費用 |
登録免許税:不動産2×1,000円 司法書士報酬(事前調査費等込):10,000円 |
12,000円 |
| 譲渡益課税 | 家を売却して利益が出た場合に支払う税金 | 0円 |
| 住宅ローン残債 |
住宅ローン残債＋繰上返済事務手数料:3,000～5,000円＋消費税 ※固定期間選択型ローンの手数料:30,000～50,000円+消費税 |
1,500万3,240円 |
| その他 |
リフォーム・引越しなどの費用 |
－ |
| 小計 | 1,557万6,040円 |
売却した際の利益は・・・
住宅ローン残債と同じ金額で売却すると、リフォームや引越しなどの費用を含めていないにも関わらず、約58万円の赤字となってしまいました。
住宅ローン残債と同額で家を売却できても、住宅ローン残債が0になる！と喜んではいられない状態というわけです。
それでは、家を売却する際の手数料を詳しく紹介していきます。
不動産仲介手数料
不動産業者仲介手数料とは
家の売却は、不動産業者に依頼することがほとんどです。
無料で家の売却を手伝ってくれるわけがありませんから、不動産業者に仲介手数料を支払わなければなりません。
仲介手数料が発生するタイミング
仲介手数料は成功報酬なので、売買契約が成立しない限り発生しません。
売買契約を買い主と交わした瞬間、売り主は不動産業者に仲介手数料の支払い義務が発生します。
仲介手数料はいくらかかる？
仲介手数料の上限額は売却金額によって異なりますが、上限が下記のように法律で決まっています。
| 売買価格 | 手数料上限 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売買価格×5% |
| 200万円超400万円以下 | 売買価格×4%+2万円 |
| 400万円超 | 売買価格×3%+6万円 |
今回の条件で家を売ると…
こちらはあくまで上限ですので、交渉次第では値下げしてもらえるかもしれません。
仲介手数料はいつ支払う？
仲介手数料は、売買契約成立時に半額、売却金額決済時に残りの半額を支払うのが一般的です。
仲介手数料は売買契約時に発生しますが、契約が交わされてもさまざまな理由で契約解除となることがあるからです。
また、なかには契約時に仲介手数料を全額請求する業者もありますが、無事に家の売却が終わるまで不動産業者にきちんと責務を全うさせる意味でも、契約時に全額支払うのは避けた方がいいでしょう。
印紙税
印紙税とは
無事に買い主が現れて売買契約書を交わす際に発生するのが印紙税です。
契約書など、公的文書を以ってお金のやりとりをすると、法律がそれを支えてくれるので、双方にとって信頼のできる契約となります。
その法律の支えに対して支払う税が、印紙税というわけです。
郵便局やコンビニで売っている収入印紙を購入し、売買契約を交わす際に契約書に収入印紙を貼るカタチで納税します。
不動産業者が収入印紙を準備し、印紙代を不動産業者に支払うケースもあります。
印紙税額
印紙税額は、家の売却額によって下記のように変わります。
| 売却価格 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 10万超～50万円 | 400円 | 200円 |
| 50万超～100万円 | 1,000円 | 500円 |
| 100万超～500万円 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万超～1,000万円 | 10,000円 | 5,000円 |
| 1,000万超～5,000万円 | 20,000円 | 10,000円 |
| 5,000万超～1億円 | 60,000円 | 30,000円 |
| 1億超～5億円 | 10万円 | 60,000円 |
| 5億超～10億円 | 20万円 | 16万円 |
| 10億超～50億円 | 40万円 | 32万円 |
| 50億円超 | 60万円 | 48万円 |
※平成26年4月1日～平成30年3月31日までに売買契約書を交わした場合は軽減税率適用
抵当権抹消登記費用
抵当権抹消登記費用とは
家を購入するとき、住宅ローンを組む人がほとんどでしょう。
住宅ローンは家と土地を担保にお金を貸す仕組みとなっています。
住宅ローンの支払いができなくなった場合、金融機関が担保となっている家と土地を差し押さえることができる権利を抵当権と言います。
住宅ローンを完済すれば、家も土地も担保にしておかなくても良くなるので、この抵当権を消す手続きが必要です。
その手続きに抵当権抹消登記費用としてお金がかかります。
抵当権抹消登記費用内訳
| 内訳項目 | 説明 | 金額 |
|---|---|---|
| 登録免許税 |
不動産の個数×1,000円。 |
2,000円 |
| 司法書士報酬 | 抵当権抹消登記は司法書士に手続きを依頼するのが一般的。 | 10,000～20,000円 |
|
事前調査費用 |
申請書作成のために登記されている不動産の正確な住所や面積などを把握しなければならない。 | 600円 |
|
事後謄本取得費用 |
手続き後、登記事項証明書が更新されるので新しい登記事項証明書を取得する場合は費用が必要。 | 600円 |
抵当権抹消登記には登録免許税がかかり、売却する不動産の個数×1,000円必要です。
この手続きは司法書士に依頼するのが一般的で確実なので、司法書士の費用も支払わなければなりません。
司法書士事務所によって料金は様々ですが、10,000～20,000円が相場となっています。
自分で手続きすれば司法書士費用は必要ありませんが、難しい書類を作成しなければならなかったり、平日しか空いていない法務局で手続きしなければならなかったりします。
書類などに不備があって再度手続きということも素人がやれば少なくないので、よっぽど自信がある人以外は、ケチらず司法書士に依頼するのが一番良い方法でしょう。
司法書士に依頼する場合も自分で手続きする場合も、申請書を作成するために登記事項証明書に書かれている家の住所や面積が必要になるので、必ず取得費用がかかってきます。
手続きが終了した後、新しくなった登記事項証明書を取得する場合はさらに費用が必要ですが、これはちゃんと更新されているか確認するためなので、手続き自体に絶対必要というわけではありません。
申請した登記が完了した証として登記完了証が無料で発行されるので、それで十分という人は事後謄本取得費用はかかりません。
譲渡益課税
無事に家が売却し、利益が出た場合は税金を支払わなければならないことがあります。
利益が出ても特別控除などで税金を支払わなくていいケースもありますが、すべては売却後の確定申告で決定します。
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住宅ローン残債
住宅ローンを返済している最中の家を売却するには、ローン残債を全額支払わなければなりません。
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購入したマンション・一戸建て、本当に家が自分や家族にあっているかどうかは、実際に生活してみないとわからないものです。 また、子どもの成長や自分の生活スタイルの変化など、時間が経つにつれて家が合わなくな ...
また、残債全額を繰り上げ返済するには事務手数料が発生し、金額は各金融機関や手続き方法などによって変わります。
3,000～5,000円+消費税が相場です。
※固定期間選択型ローンでは3～50,000円
その他
- リフォーム費
- 引越し
- 不用品処分
家を売るにあたってリフォームなどをした場合はその費用がかかります。
そして、忘れられがちなのが引越し費用、それに伴う不用品を処分する費用などです。
家を売却するということは、新たに別の家で生活するということなので、それらは自ずと必要になるでしょう。
まとめ
家の売却には、下記の手数料が必要になります。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 抵当権抹消登記費用
- 住宅ローン残債＋繰上返済事務手数料
- 譲渡益課税
- その他(リフォームや引越しなどの費用)
家という大きな財産を売却をするからには、これらを支払ったうえで少しでも多くの利益を得たいものです。
前述したようにローン残債と同じくらいの金額で売却してしまってはマイナスになってしまうので、何にいくら必要なのかを把握したうえで、少しでも高く家を売ってくれる不動産業者を探すのがいいでしょう。