【土地の価値】目的別の調べ方や計算方法。相続税もわかりやすく解説

土地の価値というと売買価格に目が行きがちですが、他にもいろいろな角度から価値を測ることができます。

一概に“土地の価値”と言っても、どういう目的で調べるかによって答えが変わってくるのです。

ちょっとややこしいですが、“売却したい”や“固定資産税を知りたい”など、土地の価値を知りたい目的は人それぞれのはず。

それによって調べる方法が違うのが“土地”なのです。

ここでは、土地の価値について5つの見方を紹介します。

 

土地に関する5つの“価値”について

土地には、実勢価格、地価公示/都道府県地価調査、相続税評価額、固定資産税評価額、鑑定評価額の5つの異なる価値があります。

全部を理解する必要はありません。

自分がどうして土地の価値を知りたいのかはそれぞれ明確だと思うので、それに沿った項目のみが理解できれば大丈夫です。

それでは、ひとつひとつ解説していきますね。

 

実勢価格

実勢価格とは、実際に売買取引が行われることを想定した土地の価値です。

要するに、“売るならどれくらいの値段になるか”ですね。

土地の価値が知りたい人のほとんどが、この実勢価格が目的ではないでしょうか。

 

【実勢価格】3つの調べ方

 

①土地総合情報システム

国土交通省が運営している土地総合情報システムでは、実際に不動産売買取引を行った当事者にアンケート調査をしてデータ収集し、結果を公表しています。

サイトにアクセスし、『不動産取引価格情報検索』を選択しましょう。

左メニューから検索したい不動産取引の条件を選択して、『この条件で検索する』を押します。

すると、その地域の不動産取引価格情報が表示されます。

地図から調べたい場合は、左メニューの『③地域を選ぶ』で地名か駅名などを選択して『上記の地図を表示する』をクリックするか、右側の地図から地域を選択しましょう。

すると選んだ地域が地図で表示されるので、調べたい地域を選択してみましょう。

クリックされた地域はピンク色になり、吹き出しで不動産取引価格情報の件数などが表示されるので、土地取引件数が0件でなければ詳細表示を選択すると不動産取引価格情報が見られます。

実際の売買取引価格が公表されているので、土地の価格を知る上では信用度が高いものになります。

しかし、取引価格が知りたい土地の周辺データが少なければあまり意味がないのも事実です。

 

②物件情報サイト

スーモやホームズなどの物件情報サイトで、立地や広さなど条件が似た土地の売り出し価格を調べると、ある程度の売買価格を知ることができます。

一番手っ取り早い方法ですが、表示されている価格で取引されているとは限りません。

成約時は必ずといっていいほど買主との価格交渉が入るので、実際には売出し価格よりも低い価格で取引されていることがほとんど。

さらに、物件情報サイトで似た土地の価格を見たとしても、それはあくまで似た土地の話です。

売却価格を知りたい場合には参考程度にしかならないし、土地の個性によっては参考にさえならないこともあります。

 

③不動産業者査定

売却価格を知る確実な方法は不動産業者の査定です。

他の方法は別の土地の価格を参考にして予想するのに対し、査定は価値が知りたい土地そのものを査定してもらえて、さらに現時点での実際の市場取引から算出されるので一番実情に近いと言えます。

その土地ならではの個性を価格に反映してもらえるし、土地の売買を得意としていたりその地域に強みを持っていたりする不動産業者だと査定額が思わぬ高額になることも。

売却を考えているなら高額査定してもらうに越したことはありません。

しかし、それには複数の不動産業者に査定をしてもらって業者を比較する必要があります。

そこで便利なのが『不動産業者一括査定サイト』。

土地やオーナーの情報を入力して1回送信すると、査定可能な複数の不動産業者に査定依頼ができます。

 

地価公示/都道府県地価調査

地価公示は標準地と呼ばれる国土交通省が定めた地点の価格で、毎年国土交通省から元旦に発表されます。

都道府県地価調査は、基準値と呼ばれる都道府県が定めた地点の価格で、毎年7月7日に発表されます。

地価公示と都道府県地価調査の違いは、発表元が国土交通省か都道府県か、対象地点もそれぞれで違います。

地価公示も都道府県地価調査も対象地域の適正価格として扱われるので、さまざまなケースで水準とされます。

もちろん、市場取引の場でも公的指標として参考にされる価格。

研究目的とかで“売買とか関係なくとにかくこの地域の公正な価格が知りたい”という場合にも参考になるでしょう。

標準地や基準地の価格しか発表されませんが、客観的な価格として妥当性を持っているので周辺の類似土地の価値を示すにも信用がおけます。

 

【地価公示/都道府県地価調査】2つの調べ方

 

①土地総合情報システム

地価公示や都道府県地価調査は国土交通省が運営する土地総合情報システムで調べることができます。

サイトにアクセスして、『地価公示/都道府県地価調査』を選択しましょう。

 

複数の地域を選択して検索したい場合は『複数検索地域選択』をクリックします。

検索したい都道府県を最大5つまで選択して『決定』を押すと、市区町村名を最大10個選べます。

市区町村を選んで『決定』を押すと検索条件を指定できるので、指定したい事柄を選択して『検索』を押しましょう。

検索結果が表示され、土地の1㎡あたりの価格などがわかります。

地名を直接入力して検索したい場合は、『検索地域指定(地名入力)へ』を選択します。

都道府県名などを最大10個まで入力でき、『決定』を押すと前述した検索条件指定に進むので、同じように指定したい事柄を選択して『検索』を押し、検索結果を確認しましょう。

地図から検索した場合は、地図上の調べたい都道府県を選択します。

検索地域選択(市区町村)画面に進むので、調べたい市区町村を選択すると前述した検索条件指定に進むので、同じように指定したい事柄を選択して『検索』を押し、検索結果を確認しましょう。

都道府県単位で検索したい場合は、『都道府県単位で検索』のチェックボックスにチェックを入れて地図上の調べたい都道府県を選択しましょう。

ちなみに、『不動産取引価格情報検索』からも地価公示や都道府県地価調査を調べることができます。

画面の『土地情報総合システム』を選択すると、不動産取引価格情報検索画面に異動するので、左メニューから調べたい土地を検索してみましょう。

検索方法は、上記の①土地総合情報システムを参照してくださいね。

地図上に地価公示が公表されている標準地が黄色(住宅地)とピンク色(商業地)の●で表示されるので、調べたい標準地を選択すると吹き出しで1㎡あたりの地価公示などが表示されます。

さらに詳細を知りたい場合は、吹き出し内の『詳細表示』を押すと別ウィンドウで細かい情報が表示されます。

 

全国地価マップ

一般財団法人資産評価システム研究センターというところが運営している全国地価マップというサイトでも、地価公示などを調べることができます。

正直言って、土地総合情報システムよりもこちらの方が見やすいのでおすすめです。

全国地価マップのサイトにアクセスし、『地価公示・地価調査』を選択しましょう。

利用に関する留意事項などが表示されるので、『同意する』を押してください。

地価公示や都道県地価調査を調べたい土地を住所や地図などから探せます。

地価公示が黒の□、都道府県地価調査が赤の△で地図に表示されるので、それらをクリックすると左側に所在や1㎡あたりの価格など、詳細が出てきます。

 

我が家付近の地価公示や都道府県地価調査から土地の価値を測ってみた

我が家から一番近い標準地の地価公示は276,000円、基準値は430,000円。

我が家の土地の面積は53.21㎡なので、計算すると以下のようになります。

我が家の場合は標準地が我が家から約200ｍ、基準地は約700m離れていました。

標準地の方が近いからそっちの方が参考になるのかなーと素人ながらに考えています。

割と街中なので、700mも離れていたら最寄り駅が変わってしまう。。。

 

相続税評価額(相続税路線価)(地価公示80％)

相続税評価額は、相続税路線価という主要な道路ごとに定められている1㎡あたりの評価額を元に計算されます。

相続税評価額は地価公示の80％を目安としているので、相続税評価額がわかれば標準地以外の土地の地価がわかるというわけです。

また、土地を相続するなどがある場合、この相続税路線価からある程度相続税を計算することができます。

相続してから初めて「相続税こんなにかかります」と知ったのでは、なんだか腑に落ちませんよね。

なので、相続する前に自分で調べることもできるように、相続税路線価が国税庁から公表されています。

 

相続税評価額(相続税路線価)の調べ方

相続税路線価は国税庁の財産評価基準書で調べることができます。

・・・が、こちらのページは非常に見にくくおすすめできません。

白黒だしいろんなマークとかあるし、不動産の素人が見るには脳が拒否反応を起こすようなページです。

そのため、全国地価マップで調べることを強くおすすめします。

こちらは路線価がカラーで見やすく、土地の場所も検索しやすい作りとなっています。

全国地価マップのサイトにアクセスして、『相続税路線価等』を選択しましょう。

地価公示などと同じように、住所などから地図を検索することができるので調べたい地域を検索しましょう。

該当の地域が地図で表示され、道路上に相続税路線価が青い線で引かれています。

調べたい土地に面している相続税路線価を選択すると、吹き出しが出現するので『相続税路線価情報』をクリックしましょう。

左側に相続税路線価情報が表示されるので、確認しましょう。

相続税評価額の計算方法

相続税評価額は上記の計算方法で算出することができ、それを元に地価公示や相続税をある程度推測することができます。

相続税評価額は地価公示の80％が水準とされているので「相続税評価額÷80％」、相続税は相続税評価額に相続税率をかければ計算できます。

 

我が家の相続税路線価を調べてみた

私の家の相続税路線価を調べたところ、路線価215(千円)/㎡と出ました。

土地の面積は53.21㎡なので、

相続税評価額=215,000円×53.21㎡＝11,440,150円

これを元に地価公示と相続税を計算してみると・・・

割と簡単に見える計算ですが、ざっくりとしか計算できません。

相続税評価額は、土地の形状や角地など、あらゆる条件によって計算方法が変わってくるからです。

奥行が長い土地の場合は“奥行価格補整率”たるものをかけたり、2つの道路に面している土地であれば“側方路線影響加算率”たるものが出てきたりします。

ありとあらゆる土地の条件を加味してきっちり計算しようとすると、なかなか複雑で辛いものがあります。

そのため、ある程度計算できても推測の域を出ないのが現実です。

 

固定資産税評価額(固定資産税路線価)(地価公示70％)

土地や家などの固定資産を所有していれば毎年支払う固定資産税ですが、それを算出されるためのものが固定資産税評価額です。

固定資産税評価額は、固定資産税路線価という主要な道路ごとに定められている1㎡あたりの評価額を元に計算されます。

前述した地価公示の70％が固定資産税評価額に値します。

なので、固定資産税評価額がわかれば土地の地価公示が計算できます。

その他、不動産取得税や登録免許税など、不動産に関する税金を計算する際の基準にもなっています。

 

固定資産税評価額(固定資産税評価額)の調べ方

固定資産税評価額の調べ方は3つ方法があり、一番簡単で確実なのは固定資産税の課税明細書を確認することです。

固定資産税を支払えば納税通知書が届くので、それに添付されている課税明細書に固定資産税評価額が書かれています。

課税明細書を紛失した場合は、市区町村の役所で課税証明書を発行してもらえば固定資産税評価額を確認できます。

所有者の本人確認書類などが必要で、それ以外の人が再発行しようとすると委任状がいります。

また、役所に行けば固定資産の所有者や所在などが登録されている“固定資産評価証明書”を交付してもらえたり、“固定資産課税台帳”を閲覧することができたりするので、そこでも固定資産税評価額が確認できます。

しかし、これらは不動産の所有者や共有者、相続人など、関係者しか閲覧できません。

 

固定資産税路線価の調べ方

では、購入したり相続したりするかもしれない現時点で自分と無関係の土地の固定資産税などを知りたい場合はどうすればいいのか。

そこで固定資産税路線価が活躍します。

固定資産税路線価を調べれば、固定資産税評価額をある程度算出することが可能です。

相続税路線価と同じで、固定資産税路線価も上記2つのサイトで調べることができます。

ここでも、見やすい全国地価マップでの調べ方を紹介します。

全国地価マップのサイトにアクセスし、『固定資産税路線価等』を選択しましょう。

地価公示などと同じように、住所などから地図を検索することができるので調べたい地域を検索しましょう。

該当の地域が地図で表示され、道路上に固定資産税路線価が青い線で引かれています。

調べたい土地に面している固定資産税路線価を選択すると、選択された路線価が水色になってフラグが立ち、左側に詳細が表示されるので確認しましょう。

上部のタブを選択するだけでその地域の相続税路線価や地価公示を簡単に表示することができます。

わざわざトップまで戻って調べる必要がないので便利です。

 

固定資産税評価額の計算方法

固定資産税評価額がわかれば、地価公示と固定資産税をある程度推測することができます。

地価公示は固定資産税評価額の70％を目安としているので「固定資産税評価額÷70％」、そして固定資産税は一般住宅用の土地の場合、固定資産税評価額の1/3に固定資産税率をかけて計算されます。

 

我が家の固定資産税路線価を調べてみた

地価マップで見れば我が家に面している道路の路線価は175,000円、我が家の土地の面積は53.21㎡なので

固定資産税評価額＝175,000円×53.21㎡＝9,311,750円

これを元に地価公示と固定資産税を計算してみると

実際には、相続税評価額と同じで“奥行価格補整率”などの土地の条件を盛り込んで計算しなければならないのでかなりの概算になりますが、我が家の土地で計算してみるとこんな感じです。

また、もちろん我が家の土地には家が建っていて、その分の固定資産税や軽減措置などがあるので実際の固定資産税とは異なります。

ざっくり計算した我が家の地価公示を見ると、相続税評価額から計算した地価公示が14,300,187円、固定資産税評価額から計算した地価公示が13,302,500円なので、と100万円くらい開きがありますね。

奥行価格補整率などを加味せずにざっくりとしか計算してませんが、個人的な感想としては100万円しか差がなかったので土地の価値の相場感を掴むには十分な気がします。

 

鑑定評価額

鑑定評価額とは、不動産鑑定士という国家資格を持ったプロが客観的かつ適正に不動産を評価したものです。

売主や買主の事情や市場取引の動向などに左右されず、合理的に土地の価値を示してくれます。

この時、不動産鑑定評価書というものが作成されますが、それは裁判所や税務署などに提出できるほどの公的証明能力を持っています。

それくらい、不動産鑑定士が鑑定した鑑定評価額というものは不動産の価値に法的責任を負うものなのです。

地価公示や都道府県地価調査も、鑑定評価額をベースに算出されているほど。

“ガチの土地の価値が知りたい！”という場合は鑑定評価額を出してもらいましょう。

 

鑑定評価額の調べ方

不動産鑑定評価額を調べるには、不動産鑑定事務所に依頼して不動産鑑定士に不動産を見てもらわなければなりません。

もちろん、これほどに専門性が高いものですから決して安くない鑑定料がかかります。

土地の価値が高ければ高いほど、鑑定料もそれに比例して高くなでもり、最低でも15万円からのところが多いようです。

 

まとめ

土地の価値について下記5つの観点から見る方法を解説しました。