売却しようとしている家の土地の価値について

売却しようとしている家の土地の価値について 

所有している土地が実際にいくら位で売れるのか価値を知りたいなら、まずは土地の実勢価格について知っておくと良いでしょう。

 

土地には、下記3種類の価格があります。

 

  • 各市町村が公表している「固定資産税評価額
  • 国土交通省が公表している「公示地価
  • 国税庁が公表している「路線価

 

1つの土地に異なる価格が存在しているわけです。

 

公示地価が10であれば、路線価は8、固定資産税評価額が7程度の価格設定になっています。

 

では、実際に売買する土地の価格は、どの価格を基準に考えれば良いのかというと、一般的に不動産取引では路線価をもとに算出しています。

 

例えば公示地価が特定の土地にのみ公表しているのに対し、路線価はほとんどの地域の土地に対して価格が公表されているため、算出がしやすいのです。

 

税務署や国税庁のホームページで公開されているので、誰でも簡単に自分の土地の路線価を調べることができます。

 

その路線価から土地の実勢価格を算出するときの計算式は

 

「路線価÷80%×110%」

 

となります。

 

国税庁のホームページを見ると路線価図の詳しい見方が解説されています。

 

町名ごとに地図が検索できるので、慣れない方でも簡単に探せるようになっています。

 

例えば私の住む地域は地図を見ると「160D」と書かれています。

 

これは1平方メートル当たりの価額を千円単位で表示されたものなので、今回の場合「1平方メートルあたりの路線価が160,000円」ということになります。

 

ここから実際に売買する土地の価格を算出すると「○○○円」であると分かるわけです。

 

実際には土地の形が整っていないなど細かい部分も評価されるので、算出した金額はあくまで参考に考えるようにしましょう。

坪単価は参考になるのか

坪単価は参考になるのか 

坪単価とは、1坪(およそ3.3u)あたりの価格のことです。

 

家を建てるときの目安として一般的に用いられている価格なので、実際に不動産売買するとき、周辺の坪単価と比べて住宅の価値を判断している方も多いですが、坪単価は参考程度にとどめておきましょう。

 

なぜなら坪単価は同じエリアでも大きく違ってくるものだからです。

 

土地の広さ・方角・日当たり・土地の形・周辺の環境はもちろん、周辺道路との接し方・地域ごとの用途も坪単価に大きく影響します。

 

周辺道路との接し方とは、何メートルの道路に何メートルの範囲で面しているかです。

 

地域ごとの用途とは、都市計画法や建築基準法によって何の用途の地域であるか定められています。

 

所有者が好き勝手、無秩序に建物を建てないための法律です。

 

細かく覚える必要はないですが、地域によって建てれるものが異なり、住む上での環境にも影響するため、自身が所有する土地の地域用途は知っておいて損はないです。

 

土地を売った後に購入者から近くにうるさい工場ができた、環境が変わるような店舗ができたなどというトラブル防止になります。

 

用途地域は大きく分けて、下記に分類されます。

 

  • 商業用
  • 工業用
  • 住居用

 

では、それぞれを細かく見てみましょう。

 

住居用

ひとまとめに住居用といっても、更に細かく地域に分類されているのです。

 

  • 第一種低層住居専用地域:低層の住宅に対する環境を守る地域
  • 第二種低層住居専用地域:低層の住宅に対する環境を守りながらも、小さな店であれば建てても良い地域
  • 第一種中高層住居専用地域:中高層の住宅に対する環境を守る地域
  • 第二種中高層住居専用地域:中高層の住宅に対する環境を守りながらも、ある程度の利便施設は建てても良い地域
  • 第一種居住地域:住宅の環境を守るために、大きな店を建てることは制限される地域
  • 第二種居住地域:住宅の環境を守りながらも、大きな店を建てることも認められる地域
  • 準居住地域:道路沿いに地域が便利となる施設を建てながら、住宅との調和も図る地域

 

商業用

以下の2つに分類されます。

 

  • 近隣商業地域:近くに住む住民のための店舗・事務所等に利便を図る地域
  • 商業地域:店舗・事務所等に利便を図る地域

 

工業系

以下の3つに分類されます。

 

  • 準工業地域:環境に悪影響を与えない工業の利便を図る地域
  • 工業地域:工業の利便を図る地域
  • 工業地帯:強く工業の利便を図る地域

 

その土地がこれらの用途地域のどれに属するかで坪単価は変わってきます。

 

また、同じ土地であっても広さがかわれば坪単価は変わってきます。

 

高級住宅街に300坪のような土地の一角があったとしても、必要以上に広すぎるのと、総額がかなりの価格になってしまうため誰も買ってくれないことが多いです。

 

このような場合は不動産業者としては複数の区画に分けて、更に利益を上乗せして売り出されることがほとんどです。

 

そうすると、普通の人にも手が出る価格になり、広さが適切であれば売れることになります。

 

イメージとしては牛1頭丸ごとで売るよりも、各部位の肉ごとに売り出すことで個々の単価としては高くなりますが実際に売れるようになるということです。

 

このように、坪単価といっても様々な要素が絡んでくるので売買時には参考程度に留めるのが吉です。