不動産売買におけるトラブルの原因の多くは、説明の不足

説明

土地等の不動産売買におけるトラブルの原因の多くは、説明の不足によるものが大きいです。
特に売主は、商品である不動産に関する問題点等について説明責任がありますので注意が必要です。

 

 

 

再建築不可ではないか確認する

道路

一般の方の思ってる以上に、建物を建てる事が出来ない、いわゆる「再建築不可」と呼ばれる土地は多く存在します。
再建築不可の原因は、土地に接する道路に関係があります。
建物を建てるためには、その土地が建築基準法に適合している必要があります。

 

 

道路の幅は4m以上必要

道路の幅

細かい規定がありますが、おおむね幅が4m以上あるものと覚えておけば大丈夫でしょう。
古くからある住宅地では幅2m程度の細い路地は多く見受けられますが、これでは4m未満ですので基準を満たさないことになります。
このような場合はセットバック、すなわち建物を建築する際に道路から後退させなければなりません。
その後退距離は道路の中心線からに2mですので、小さい土地の場合は相当に利用面積を削られることになります。
当然のことながらこのような土地は利用価値が低く、価格も低くなってしまいます。

 

 

道路に接する面の幅は2m以上必要

道路に接する面の幅

道路に接する面の幅は、2m以上確保しなければいけません。
道路から細い通路を伝って敷地に入るような土地では、この2m基準を満たしていない場合が多くあります。
このような場合は隣地の所有者と交渉して、必要な幅を確保するために土地を購入する等の措置をとることが必要でしょう。
そのような交渉は個人間ではかなり難しいと思いますので、信頼出来る不動産業者と相談しながら対応した方が良いと思われます。

 

土地の土壌汚染には敏感になろう

土壌

また近年特に問題になっているのは、土地の土壌汚染問題です。
土壌に含まれる重金属等の汚染物質が、地下水等を通じて人間の健康に被害を及ぼすことが問題になっているためです。
土壌汚染対策法という法律によって工場等の敷地を売却するときは、土壌汚染調査が義務付けられています。
住宅地の場合でも過去に町工場が建っていた土地等では、土壌汚染の可能性が高いのでこの土壌汚染調査をしておいた方が無難だと思います。
土地の登記簿謄本や過去の住宅地図を調べることで、ある程度の判断ができます。
この調査をすることによって、買主にも安心感を与えることができます。

 

以上のような問題点は売買契約が成立した後に発覚した場合でも、売主の瑕疵担保責任を問われます。
最悪の場合は契約の解除ということにもなりかねませんので、あらかじめトラブルを未然に防ぐ措置をしておきたいものですね。

 

 

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土地売却における、様々なトラブルとその回避法 その2