不動産を売却する前の抵当権解除を忘れずに

不動産を売却する前の抵当権解除を忘れずに 

不動産を購入する際に、通常は住宅ローンを利用している方がほとんどだと思います。

 

この住宅ローンに伴って、対象となる不動産にローンを設定した金融機関が抵当権をつけています。

 

この抵当権を抹消しないとその物件の売却はできませんので、以下のようなポイントに注意しましょう。

そもそも抵当権とは?

  • 抵当権・・・お金の貸している側がその借金の担保として設定する権利

 

住宅ローンの場合ですと、ローンを設定している金融機関がその権利者となります。

 

この抵当権は住宅ローンを完全に返済すれば抹消することができますが、それには登記手続きが必要です。

 

登記には登録免許税というものがかかり、不動産1個当たり1,000円です。

 

普通の戸建て住宅の場合、土地と建物で合計2つですが、土地がいくつかに分筆されているような場合は、その数に応じた登録免許税を支払わなければなりません。

 

また抵当権抹消登記手続きは通常は司法書士に依頼しますので、別途依頼するための報酬が数万円程度必要になります。

住宅ローンが返済できなくなったら

住宅ローンが返済できなくなったら 

住宅ローンの返済が不可能になってしまった場は、抵当権者たる金融機関が競売手続きを行います。

 

競売手続きになると地方裁判所が競売物件として登録し、せり落とした者にその不動産の所有権が移転します。

 

そのような事態にならないためにも、住宅ローン返済の計画は慎重に立てておくのが良いですね。

 

どうしても返済が難しくなってしまったような場合には、任意売却と言う選択肢もあります。

抵当権があると不動産は売却できないのか

抵当権が残っていても、その物件を使用収益する権利は維持されていますので、法律的には売却することは可能です。

 

しかし購入する側からしてみると、そのような物件は危なくて買うことはできません。

 

なぜなら、購入後にその抵当権が実行されて競売手続きになってしまうと、前述のとおり強制的に所有権移転させられてしまいますので、購入者としては全くの大損になってしまいます。

 

このようなことから実際の不動産取引市場では、抵当権をつけたまま取引される事はまず無いといっていい良いでしょう。

抵当権抹消の流れ

抵当権抹消の流れ 

住宅ローンの残滓残債が残っている場合には、当然のことながら抵当権の解除はできません。

 

ローンを組んでいている金融機関などに相談し、繰り上げ返済手続きを進めましょう。

 

この繰り上げ返済手続きは物件を売却する契約の前に行ないますので、売却代金をローン支払いに充てることはできません。

 

返済期間にもよりますがローン残額を支払うために、ある程度の自己資金を用意していた方が良いでしょう。

 

特に売却と同時に新しい物件に買い替える場合には、住宅ローンの借り換えが必要です。

 

この借り換えにあたっては、抵当権抹消に係る費用を新しい物件の住宅ローンに組み込んでくれる場合もあります。

 

いずれにせよ買い替えの場合は手続きが複雑になりますので、不動産業者金融機関と相談しながら適切に準備を進めていきましょう。

 

このように住宅ローンは手続きいかんによっては、売却の大きな足かせとなってしまいます。

 

専門家と相談することで、事前に周到な準備をしておきましょう。