不動産売却時に事故物件とならないために

不動産売却時に事故物件とならないために 

不動産の世界で「事故物件」というのはよく聞かれる言葉ですが、法律ではっきりとした規定があるわけではありません。

 

しかし、この事故物件となるとその物件を売却する際に非常な支障となります。

 

そのような事態にならないために、事故物件について押さえておきましょう。

事故物件とは?

いわゆる事故物件というのは、以下のような欠陥のある不動産をいいます。

 

  • 軟弱な地盤の上に家が建っており、地盤沈下の危険性がある
  • 石綿関連疾患が発覚する以前に建設された住宅で、アスベストを使用している
  • 過去に殺人や自殺がその場であった

事故物件を知らずに売却してしまったらどうなるのか

事故物件を知らずに売却してしまったらどうなるのか 

このような物件を知らずに売却してしまったら、購入者がその欠陥を発見した場合は「隠れた瑕疵」として、売主に瑕疵担保責任が生じます(民法570条)

 

  • 隠れた瑕疵・・・買主が事前に注意をすれば発見できるような欠陥ではなく、通常認知できないような欠陥

 

この瑕疵のために売買契約の目的を達成できないときには、買主は契約の解除ができます。

 

その他の場合でも、売主に対して損害賠償請求が可能になります。

 

このような損害賠償を請求できる期間は、買主が瑕疵の事実を知ってるから1年以内です(契約上の特約がない場合)。

 

すなわち売却から10年経った後に隠れた瑕疵が現れても、その後1年以内に買主が損害賠償を請求したら、売主はこれに応えなければいけません。

 

また仲介する不動産業者にとっても、このような欠陥は認める事は出来ません。

 

なぜなら売買契約の時に、宅地建物取引主任者が重要事項の説明をすることを義務づけられているからです。

 

この重要事項説明にはアスベストの有無等も含まれており、虚偽の説明をした場合は業者としても罰則の対象になるからです。

 

このようなことにならないためにも、あらかじめ売却前にそのような欠陥があるかどうかを調べておく必要があります。

事故物件は事前にどのような調査が必要か

東日本大震災以後、注目されたもの土地の地盤についての調査があります。

 

過去にその土地が農地であったり沼地であったような場合には地下水が多い軟弱地盤と考えられ、地震の時に液状化現象を起こす可能性があります。

 

湾岸埋め立て地等ではこのようなケースが多いようです。

 

このような事がないことを証明するためにも、あらかじめ地盤調査を依頼して調査報告書を作成しておくのが良いでしょう。

 

また建物については、耐震性能を調査しておくのが良いでしょう。

 

この調査には、建物の専門家である建築士等に依頼することが必要です。

 

このような調査をして耐震性能評価書を作成しておけば、買主にとっても非常にメリットがあります。

 

購入の際に住宅ローン組む場合に、金融機関によってはこのような耐震性能評価書添付を義務づけている場合も多いようです。

 

他にも物件の欠陥となるような原因は多いですが、なるべくそのようなポイントを洗い出して明らかにしておきましょう。

 

結果としてスムーズな売却が可能になります。